不動産の売却や購入の際によく「媒介契約」や「仲介手数料」などという言葉を耳にするかと思います。日常ではあまり聞き慣れない言葉のため、少し難しく感じてしまうかもしれませんが、不動産の売買を進めていく上では重要な事項となってきます。

例えば、売買の当事者同士（売主と買主）での売買の契約においては、「媒介契約」や「仲介手数料」は発生しません。しかし、お客様が不動産会社に不動産の売却や購入を依頼し、売却する顧客を探してもらう場合や購入する物件の紹介などをする際には、「媒介契約」「仲介手数料」が必要になり、売買する物件の売値・買値とは別の費用が生じてきます。

まだちょっとピンときにくいかと思いますので、以下に不動産の売買の場面を想定した簡単な時系列を図示しましたので参考にしながら読み進めて頂ければと思います。

お客様が不動産の売却や購入を検討する際、不動産業者に物件の購入や売却を依頼をする場合には「媒介契約」が必要になってきます。実際にお客様が不動産の売却や購入の売買契約を締結することになった際には「媒介手数料」を仲介業者に支払うこととなります。

つまり、「媒介契約」の締結は売却または購入活動において不動産業者に依頼する入口となり、売却においてはどのような方法で販売活動をしていくのか？購入においてはどのような物件をどのような方法で探していくのかといった契約となります。「媒介手数料（仲介手数料）」は上記の「媒介契約」の内容をもとに活動した結果、売買決定した際に支払う仲介業者への成功報酬となります。

このブログでは「媒介契約」についてもう少し詳しく記載していきます。（媒介手数料については別のブログ記事で記載したいと思います。）

【媒介契約（仲介）とは？】

「媒介契約」とは上記で触れたように販売活動や物件探しをどのような手段や方法で行っていくのかを取り決めたお客様と不動産業者の間の約束事です。この契約は、依頼者と不動産業者の依頼内容を明確にし、仲介業務におけるトラブルを未然に防ぐためのものです。「媒介契約」は国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」に基づき、書面化した「媒介契約書（34条書面）」を交付することが義務付けられています（宅地建物取引業法34条の2）。

また、そもそも「仲介」と「媒介」ってどこが違うの？といった疑問の声もあるかと思いますが、これは法律上の言葉かどうかの違いであり、ほぼ同義と考えて頂いて構わないと思います。法律上は「媒介」という扱いのため、難しい「媒介」の言葉を使い、宅建業法で義務付けられている通り「媒介契約書」を作成したり、広告に「媒介」と記載したりしていますが、言葉の意味合い上は「仲介」と同じと考えて問題はないかと思います。

「媒介契約」は方法や特徴により次の3種類に分かれています。

①一般媒介契約

②専任媒介契約

③専属専任媒介契約

それぞれの契約の大きな違いは以下の５つです。

ⅰ）複数の不動産会社と媒介契約ができるのか？

ⅱ）自分で見つけた顧客（購入物件）との売買契約を締結できるのか？

ⅲ）契約期間に上限があるか？

ⅳ）指定流通機構（レインズ）への登録義務があるか？

ⅴ）販売活動の状況報告義務があるのか？（報告の頻度に違いがあるのか？）

詳しくは下記の表を参考にしながら、それぞれの契約内容を見て頂ければわかりやすいかと思います。

※媒介契約は、本来は売却、購入の場合も同様に締結しますが、購入の場合においては希望に沿った物件を様々な不動産業者に依頼し、探すケースがほとんどだと思います。上記の内容からもわかる通り、制限の強い「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結するのは現実的ではありません。

従って、購入の際に締結する契約は「一般媒介契約」となることがほとんどです。また、逆に3種類の契約について考えていかなければならないのは、不動産の売却におけるケースかと思います。

上記でも述べたように3種類の「媒介契約」にはそれぞれ特徴があり、メリット・デメリットもあります。どの契約にするのかを選択していく上では、売却の目的や販売活動の方法を明確にすることが重要です。複数の不動産業者に依頼したいのか？売主様自身で買い手を見つけたいのか？販売状況等の報告を定期的に受けたいのか？…といったように販売活動を考えた上で、3種類の中から最も適した契約を選んでいくことになります。

また、どの契約を選んだとしも最終的には不動産業者と売却（購入）依頼者であるお客様との信頼関係が重要となります。まずは、お気軽にご相談下さい。

尚、3種類の媒介契約について更に詳細な内容を知りたい方や不動産の売却について検討している方はお問い合わせ頂ければと思います。